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Die energetische Sanierung von Altbauwohnungen ist nicht nur eine umweltfreundliche Maßnahme, sondern auch eine lohnende Investition. Durch die Verbesserung der Energieeffizienz und des Wohnkomforts kannst du die Attraktivität deiner Immobilien erhöhen, die Heizkosten senken, den Wert steigern und von steuerlichen Vorteilen profitieren. In diesem Artikel erfährst du, welche Sanierungsbereiche es gibt, welche Kosten anfallen und welche Wirkung damit erzielt wird.

Inhaltsverzeichnis

• Einführung
• Sanierungsbereiche
  • Dämmung
  • Fenster und Türen
  • Heizung
  • Erneuerbare Energien
• Kosten und Förderung
• Wirkung und Rendite
• Key Takeaways

Einführung

Altbauwohnungen haben oft einen besonderen Charme, aber auch einen hohen Energieverbrauch. Vor allem Gebäude, die vor 1979 errichtet wurden, sind meist unzureichend gedämmt und haben veraltete Heizsysteme. Das führt zu hohen Heizkosten, schlechtem Raumklima und hohen CO2-Emissionen. Um dem entgegenzuwirken, bietet sich eine energetische Sanierung an. Dabei werden verschiedene Maßnahmen durchgeführt, um die Energieeffizienz und den Wohnkomfort zu verbessern. Als Immobilieninvestor hast du dabei mehrere Vorteile:

• Du kannst die Attraktivität deiner Immobilien für potenzielle Mieter oder Käufer erhöhen, indem du ihnen ein angenehmes Wohngefühl und niedrige Nebenkosten bietest.
• Du kannst die Heizkosten deiner Immobilien senken, indem du den Wärmeverlust reduzierst und die Heizleistung optimierst.
• Du kannst den Wert deiner Immobilien steigern, indem du sie technisch auf den neuesten Stand bringst und den Energieausweis verbesserst.
• Du kannst von steuerlichen Vorteilen profitieren, indem du 20% der Kosten für eine energetische Sanierung absetzen kannst.

Sanierungsbereiche

Die energetische Sanierung von Altbauwohnungen umfasst verschiedene Bereiche, die je nach Gebäudezustand, Budget und Zielsetzung unterschiedlich gewichtet werden können. Die wichtigsten Sanierungsbereiche sind:

Dämmung

Die Dämmung ist eine der effektivsten Maßnahmen, um den Wärmeverlust zu reduzieren und die Heizkosten zu senken. Die Dämmung kann an verschiedenen Stellen des Gebäudes angebracht werden, wie z.B.:

• Dach oder oberste Geschossdecke
• Fassade oder Außenwand
• Kellerdecke oder Bodenplatte

Die Dämmung kann aus verschiedenen Materialien bestehen, wie z.B.:

• Mineralwolle
• Polystyrol
• Holzfaser
• Zellulose

Die Dämmung hat neben der Energieeinsparung auch weitere positive Effekte, wie z.B.:

• Schallschutz
• Brandschutz
• Feuchteschutz

Die Kosten für die Dämmung hängen von der Fläche, dem Material und dem Aufwand ab. Eine Studie des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) zeigt, dass eine Dämmung der obersten Geschossdecke in einem Einfamilienhaus mit knapp 200 Quadratmetern (Baujahr: 1979 bis 1983) eine mittlere Kostenersparnis von rund 190 Euro pro Jahr einbringen kann (über 25 Jahre gerechnet) – bei Sanierungskosten von etwas über 1.300 Euro². Die Dämmung der Kellerdecke bringt bei Kosten von rund 4.900 Euro eine Ersparnis von knapp 220 Euro pro Jahr.

Fenster und Türen

Die Fenster und Türen sind ebenfalls wichtige Elemente, um den Wärmeverlust zu reduzieren und die Heizkosten zu senken. Die Fenster und Türen sollten möglichst gut abgedichtet sein, um Zugluft zu vermeiden. Außerdem sollten sie eine hohe Wärmedämmung aufweisen, die durch den sogenannten U-Wert angegeben wird. Der U-Wert gibt an, wie viel Wärme pro Quadratmeter und Temperaturdifferenz durch das Bauteil verloren geht. Je niedriger der U-Wert, desto besser die Wärmedämmung. Moderne Fenster und Türen haben meist einen U-Wert von unter 1,0 W/m²K, während alte Fenster und Türen oft einen U-Wert von über 2,0 W/m²K haben.

Der Austausch von Fenstern und Türen hat neben der Energieeinsparung auch weitere positive Effekte, wie z.B.:

• Schallschutz
• Einbruchschutz
• Lüftungskomfort

Die Kosten für den Austausch von Fenstern und Türen hängen von der Anzahl, der Größe, dem Material und dem Aufwand ab. Eine Studie des IWU zeigt, dass der Austausch von Fenstern in einem Einfamilienhaus mit knapp 200 Quadratmetern (Baujahr: 1979 bis 1983) eine mittlere Kostenersparnis von rund 250 Euro pro Jahr einbringen kann (über 25 Jahre gerechnet) – bei Sanierungskosten von rund 17.000 Euro.

Heizung

Die Heizung ist eine der wichtigsten Komponenten, um die Energieeffizienz und den Wohnkomfort zu verbessern. Die Heizung sollte möglichst effizient, umweltfreundlich und bedarfsgerecht arbeiten. Dazu gehört nicht nur der Austausch des Heizkessels, sondern auch die Optimierung des Heizsystems, wie z.B.:

• Hydraulischer Abgleich
• Thermostatventile
• Heizungspumpe
• Rohrleitungsisolierung

Der Austausch des Heizkessels kann aus verschiedenen Optionen bestehen, wie z.B.:

• Gas-Brennwertkessel
• Öl-Brennwertkessel
• Wärmepumpe
• Pelletheizung
• Blockheizkraftwerk

Der Austausch der Heizung hat neben der Energieeinsparung auch weitere positive Effekte, wie z.B.:

• CO2-Reduktion
• Schadstoffreduktion
• Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen

Die Kosten für den Austausch der Heizung hängen von der Art, der Leistung und dem Aufwand ab. Eine Studie des IWU zeigt, dass der Austausch eines Gas-Heizkessels in einem Einfamilienhaus mit knapp 200 Quadratmetern (Baujahr: 1979 bis 1983) eine mittlere Kostenersparnis von rund 300 Euro pro Jahr einbringen kann (über 25 Jahre gerechnet) – bei Sanierungskosten von rund 8.000 Euro.

Erneuerbare Energien

Die Nutzung von erneuerbaren Energien ist eine weitere Möglichkeit, um die Energieeffizienz und den Wohnkomfort zu verbessern. Die Nutzung von erneuerbaren Energien kann aus verschiedenen Optionen bestehen, wie z.B.:

• Solarthermie
• Photovoltaik
• Solarstromspeicher
• Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Die Nutzung von erneuerbaren Energien hat neben der Energieeinsparung auch weitere positive Effekte, wie z.B.:

• CO2-Reduktion
• Schadstoffreduktion
• Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen
• Einspeisevergütung oder Eigenverbrauch

Die Kosten für die Nutzung von erneuerbaren Energien hängen von der Art, der Größe und dem Aufwand ab.

Kosten und Förderung

Die Kosten für die energetische Sanierung von Altbauwohnungen sind abhängig von dem Umfang, der Qualität und dem Aufwand der Maßnahmen. Die Kosten können jedoch durch verschiedene Förderprogramme reduziert werden, die von der Bundesregierung, den Ländern oder den Kommunen angeboten werden. Die wichtigsten Förderprogramme sind:

• KfW-Effizienzhaus: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für die Sanierung von Altbauwohnungen zu einem bestimmten Effizienzstandard an. Die KfW-Effizienzhaus-Standards reichen von 55 bis 115, wobei die Zahl den prozentualen Energiebedarf im Vergleich zu einem Neubau angibt. Je niedriger die Zahl, desto höher die Energieeffizienz und die Förderung. Die KfW-Effizienzhaus-Förderung kann bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit betragen.
• BAFA-Einzelmaßnahmen: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet Zuschüsse für einzelne Sanierungsmaßnahmen an, die die Energieeffizienz oder die Nutzung von erneuerbaren Energien verbessern. Die BAFA-Einzelmaßnahmen-Förderung kann bis zu 50% der Kosten für Maßnahmen wie z.B. Wärmepumpen, Solarthermie, Lüftungsanlagen oder Heizungsoptimierung betragen.
• Steuerliche Absetzbarkeit: Die Bundesregierung hat im Jahr 2020 beschlossen, dass 20% der Kosten für eine energetische Sanierung von der Einkommensteuer abgesetzt werden können. Die steuerliche Absetzbarkeit gilt für Maßnahmen wie z.B. Dämmung, Fenster, Türen oder Heizung und kann bis zu 40.000 Euro pro Immobilie betragen.

Wirkung und Rendite

Die Wirkung und Rendite der energetischen Sanierung von Altbauwohnungen sind abhängig von dem Ausgangszustand, dem Sanierungsumfang und dem Sanierungserfolg der Immobilien. Die Wirkung und Rendite können anhand von verschiedenen Indikatoren gemessen werden, wie z.B.:

• Energieeinsparung: Die Energieeinsparung gibt an, wie viel Energie durch die Sanierung eingespart wird. Die Energieeinsparung kann in Kilowattstunden (kWh) oder in Prozent (%) angegeben werden. Die Energieeinsparung kann durch den Energieausweis oder durch die Heizkostenabrechnung ermittelt werden.
• CO2-Reduktion: Die CO2-Reduktion gibt an, wie viel Kohlendioxid durch die Sanierung vermieden wird. Die CO2-Reduktion kann in Tonnen (t) oder in Prozent (%) angegeben werden. Die CO2-Reduktion kann durch den Energieausweis oder durch die CO2-Bilanz ermittelt werden.
• Wertsteigerung: Die Wertsteigerung gibt an, wie viel der Wert der Immobilie durch die Sanierung erhöht wird. Die Wertsteigerung kann in Euro (€) oder in Prozent (%) angegeben werden. Die Wertsteigerung kann durch ein Gutachten oder durch den Marktpreis ermittelt werden.
• Mietsteigerung: Die Mietsteigerung gibt an, wie viel die Miete der Immobilie durch die Sanierung erhöht werden kann. Die Mietsteigerung kann in Euro (€) oder in Prozent (%) angegeben werden. Die Mietsteigerung kann durch die ortsübliche Vergleichsmiete oder durch die Mietspiegel ermittelt werden.

Eine Studie des IWU zeigt, dass die energetische Sanierung von Altbauwohnungen zu einer durchschnittlichen Energieeinsparung von 52%, einer CO2-Reduktion von 57%, einer Wertsteigerung von 14% und einer Mietsteigerung von 11% führen kann.

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Key Takeaways

Die energetische Sanierung von Altbauwohnungen ist eine lohnende Investition für Immobilieninvestoren, die folgende Vorteile bietet:

• Erhöhung der Attraktivität, des Wohnkomforts und der Nachfrage der Immobilien
• Senkung der Heizkosten, der CO2-Emissionen und der Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen
• Steigerung des Werts, der Miete und der steuerlichen Absetzbarkeit der Immobilien
• Nutzung von verschiedenen Förderprogrammen, die die Kosten der Sanierung reduzieren

Um die optimale Wirkung und Rendite zu erzielen, sollten die Sanierungsmaßnahmen auf den Gebäudezustand, das Budget und die Zielsetzung abgestimmt werden. Die wichtigsten Sanierungsbereiche sind:

• Dämmung
• Fenster und Türen
• Heizung
• Erneuerbare Energien

Quellen und weiterführende Informationen

: IWU (2019): Energetische Sanierung von Wohngebäuden in Deutschland. Potenziale, Kosten und Wirtschaftlichkeit. Darmstadt.

: KfW (2021): Energieeffizient Sanieren – Kredit (151/152).

: BMF (2020): Steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen. Link

: BAFA (2021): Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).